苗丽代表：

您提交的关于规范物业管理的建议收悉，经与您沟通，征得您同意，现答复如下：

感谢您对红山区物业管理工作的关注与支持！物业管理是城市管理的有机组成部分，同时也是基层治理、社会治理、社区治理的重要组成部分。红山区物业管理工作体制机制按物业管理政策法规与相关地方文件规定，区住建局负责全区物业行业指导，区综合执法局负责房产和物业小区管理违法行为的行政处罚，镇街负责监督业主委员会和物业服务企业依法履行职责，村居协助镇街做好物业管理有关工作。国务院《物业管理条例》《内蒙古自治区物业管理条例》法律责任部分，明确了物业管理违法违规行为及处理方式。市住建局即将出台《赤峰市物业服务企业信用评价管理办法》，并已试运行“赤峰市物业服务监督管理系统平台”，系统定期以积分的形式公开物业服务企业信用评价结果，评定等级为AA级以上的物业服务企业，参加物业服务项目投标、评定市级物业管理行业优秀物业服务企业、国家和地方有相关优惠扶持政策或者评奖评优活动时，予以优先考虑，优先推荐纳入市、旗县区政府扶持企业名录。对拒不在本监管系统录入基本项等信息的物业服务企业及连续四个季度评价等级为C级并在旗县区整体排名95%之后的物业服务企业，责令限期整改，拒不整改的，及时向乡镇人民政府（街道办事处）、村（居）民委员会、业主委员会（物业管理委员会）派发告知书，并列入前期物业管理招投标、业主大会选聘物业服务企业、政府采购预警名单，作为招标、选聘物业服务企业的参考依据。

《内蒙古自治区物业管理条例》规定，“物业服务人按照合同约定以及《物业管理服务标准》等相关规定提供服务的，业主不得以物业闲置、房屋质量和未享受物业服务或者无需接受相关物业服务为由拒绝交纳物业服务费。业主不按照物业服务合同约定交纳物业服务费的，物业服务人或者业主委员会可以催交；逾期仍不交纳的，物业服务人可以依法申请仲裁或者提起诉讼”。所以，业主欠缴物业服务费，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼，而不是降低服务质量。降低服务质量，应视为违反合同约定，应由业主委员会或物业管理委员会、居民委员会约谈物业服务企业进行整改。如物业服务企业未整改，应由上述主体组织业主大会或全体业主按意愿重新选择服务模式或重新选聘物业服务企业。

业主大会和业主委员会工作指导政策，包括《民法典》、国务院《物业管理条例》、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》、《内蒙古自治区物业管理条例》，红山区于2015年制定了《成立业主大会及选举业主委员会的指导意见》。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业服务活动中的合法权益，依照法律、法规和业主大会议事规则的规定履行职责。业主委员会是业主大会的执行机构，应履行及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务人履行物业服务合同等职责。未选举产生业主委员会的，应组建物业管理委员会，临时履行业主大会、业主委员会职责。未选举产生业主委员会，也未组建物业管理委员会的，应由居民委员会代行业主委员会的职责。业主大会会议分为定期会议和临时会议。需要召开业主大会临时会议时，业主委员会不履行组织召开会议职责的，物业项目所在地镇街应当责令业主委员会限期召开；逾期不召开的，镇街可以组织召开。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定违反法律、法规的，镇街应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

前期物业管理，在业主、业主大会选聘物业服务人之前，由建设单位选聘物业服务人。前期物业服务项目应当通过招投标的方式选聘物业服务人，分为公开招标和邀请招标。投标人少于三个或者建设规模小于二万平方米的，可以采用协议方式选聘物业服务人。建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。自物业交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任。属于建设单位职责的，应由房地产开发主管部门、建设工程质量监督主管部门负责监管；属于物业服务企业职责的，应由镇街负责监管。

您提出的建议非常宝贵，红山区将认真参考您的建议，进一步完善物业管理工作思路和努力方向，请您持续关注与支持，共同推动红山区物业管理工作的发展，谢谢！